世联行集团公寓事业部总经理甘伟

导语

2014年初世联行宣布转型，“祥云战略”正式启动。转眼三年，世联已初步形成覆盖交易、运营、投资等涉及资产全生命周期的服务价值链。世联人在开展转型业务的过程中，亦在专业领域进行着不懈探索。以“世联红璞”为开篇，世说新语栏目将推出“我所理解的大资管”专题，展现世联人对行业或深或浅的看法，敬请关注！

自2014年雷军将一个亿大手笔地投向长租公寓领域以后，长租公寓立马站上了投资的风口。与其说雷军的这笔投资将大众的视线成功引向长租公寓市场，倒不如说这是中国房地产从增量走向存量的一个标志性事件。

进入了房地产的下半场，各股力量都深谙这有着200万亿规模的存量市场会有着怎样的爆发力，而长租公寓只是各个企业角逐这个庞大市场的一个战场而已。

世联红璞全国布局图

起步于2015年的世联红璞是房地产综合服务商世联行深耕存量市场的一大利器。截至2016年底，世联红璞已布局全国25个城市，签约项目超过150个，在运营项目超过100个。

短短的一年多里，世联红璞不仅完成了从0到1的突破，还实现了1到万的规模上量，若非对市场有着深刻认识，若非对行业有着深厚感情，世联人难以到达这样看起来遥不可及的地方。通过访谈世联行公寓事业部总经理、世联红璞掌门人甘伟先生，我们对长租公寓市场、对行业未来趋势、对世联红璞有了更深刻的了解。

01

   市场现状  

   百花齐放，四大类型各有所长   

经过2年多的市场培育，长租公寓市场到底发展到什么程度？这也是各方投资者和想进军这个市场分杯羹的企业最关注的问题。甘总认为，目前市场要从两个维度来分析，首先是运营主体。如置身武林一般，现阶段长租公寓的运营主体主要分为四大派系：

1、传统酒店系，比如铂涛旗下窝趣轻社区，华住旗下城家公寓。其优势在于他们对作业流程、规范运营和标准化流程把控到位，走的是精细化运营之路。

2、互联网创业系，此类典型代表是魔方、You+。他们在市场上的知名度颇高，活跃度也不错。

3、房地产开发企业系，代表品牌是万科的泊寓、远洋的橡树公寓等。开发系企业手握重金，往往通过自持物业做公寓，工程和产品采购能力较强，在产品端有丰富经验。

世联红璞.田园香舍风格样板间

4、房地产服务企业系，世联行的红璞和链家的自如是此类典型代表。服务型企业优势在对市场的把握度、拿房出房的营销力及对客户的判断。

甘总说到的另一个维度就是公寓的物业类别，主要为分散式和集中式：

1、分散式，将成套的商品房分割，按间出租给年轻人。这种类型的公寓体量大概是集中式的3到4倍。因为相对于集中式，大家更容易在市场上拿到这类完全产权的分散式物业。

2、集中式，是相对集中，需要将闲置物业进行整体改造和转化。而集中式物业偏少原因在于，它们基本都是非完全产权的，有的是商办厂房改建，有的是农村集体用地或宅基地，还有是酒店经营不善转公寓，物业本身的供应不多。

02

   未来趋势   

   二线城市将成为长租公寓发展主战场 

世联红璞摩登瑞典风格样板间

谈及长租公寓的未来，甘总提出二线城市将是长租公寓发展的主战场：

1、城市因素。北京、上海是长租公寓快速形成规模和品牌的城市，租房是消费，而这两个城市有足够数量的消费群体，所以分散式长租公寓在这里诞生了。但随着一线核心城市房价上涨速度，甚至远超经济增速，使得年轻人对未来的房价和经济的预期都产生了怀疑，所以越来越多年轻人回到主流二线省会城市。

2、政策因素，一线核心城市对于公寓的政策是制约的。分散式公寓的群租房，对一套房隔成多间后存在卫生、消防等问题的严格管控；而集中式公寓由于其出身，大多被卡在商改住，公改住等方面，使得拿房难，供应量跟不上。

甘总提出，一线城市作为公寓发展的主战场可能在慢慢消失，中国的长租市场会下沉到二线核心城市。任何市场都是供需关系，人口的增长体现需求。北上广深都在控制人口规模，但整个二线的崛起和人口的流入，使得长租公寓的主战场会走到核心省会城市和明星城市，这是未来一个明显趋势。

03

   投资回报   

   后天很美，但需要理性看待今天   

世联红璞英伦工业风样板间

这么多企业争相涌入长租公寓市场，吸引大家的必然是投资回报，甘总则认为我们需要理性看待投资回报这件事。目前的长租公寓，投资回报周期偏长，若想在短期内有高额回报不太现实。今天大家都在做，是因为后天会很好，但明天具体如何还不太清楚。尽管如此，但甘总认为，只要多方共同努力就能到达美好的后天。

长租公寓为什么投资回报周期长？这是由多方因素决定的。中国商品房年租金回报率在2左右，就是总价100万的房子，一个月租不到2千，但商贷利率在5到6，租不抵供情况下大家没动力把房子拿去出租，使得目前闲置商品房难以进入租赁市场。

就算零星有些小业主将房子放租也只是其权宜之计，一旦房价上涨就把房子卖掉，房源并不稳定。再加上税收、准入门槛、消防安全等因素，使得投资受到不少限制。目前公寓的投资回报周期在5年左右，发个基金周期最多3年，这就使得租金证券化、资产证券化很难实现。尽管大家呼声很高，但资本没有办法进来。

要提高投资回报率，要么就租金上涨，要么就房价下降，但租金上涨可能性很小，房价下降情况将变得更糟糕。在核心城市，房子越来越多的是作为资产出现，与工资收入无关；但租金是消费属性，跟工资收入相关，不是说涨就涨。

如果租的房子便宜且足够安全，消费者对产权不那么在乎，那租房当然比买房更理智。目前非完全产权的边缘化物业成为公寓主要来源，有些产权不能交易，功能也就无法转，说房子拿来住，在这样情况下就不让住。如何落实“房子是用来住的”？闲散资产怎么变成可以住的房子？降低门槛很重要。

04

   如何到达后天   

   多方合力培育租赁市场   

世联红璞.硅谷公馆活动公区

“房子是用来住的”，其实租房是比买房更能体现的，但具体到在租赁市场如何落实，甘总则认为这不仅仅是房子租赁的事情了，更要从房地产本身来看。不论是美国还是新加坡，不仅有私人房产市场，也有公屋市场，新加坡叫组屋。新加坡很小，但有85%的居民都住在组屋里，组屋是政府主导，这种物业不能在市场上交易，只有15%的人住在价格很高的私宅里。

1、政府在行业的主导力量

实际上，政府在这块的作为很重要。目前政府用冷冻机制先让市场冷下来，后面要出的长效机制，有可能有回归部分计划经济的方式，就像新加坡政府，拿出财政收入去投入公屋领域。

从市场来看，若要鼓励大家租房，就要在这方面开很多绿灯，政府要培育和鼓励租赁的发展，就像改革开放伊始培育房地产行业一样。同时，让租赁主体和运营主体来激活这个市场。房屋租赁本就是个古老行业，二房东自古就有，若让规范有资质的正规企业来协助政府进行租赁市场的建设是可行的。

所谓人才公寓，就是很少名额给人才或服务于这个企业的员工，那能不能放大呢？政府进行一些补贴？这样的话，租金可能就比市场上的租金更高一些，投资回报周期可能就短一些，这个行业可能就被激活，那闲置物业不仅能租出去还能租得起价格。租客对于这个城市有没有归属感，主要在于能不能住得下来，而能否住下来决定着能不能留住人才，经济的发展在于人才。

2、企业对行业的推动力量

房地产是要解决民生里住的问题。甘总提出，作为全国性规模的企业，最终目标是要推动行业的长效发展，所以我们并不会特别在意某项业务比别人做得快做得好。

红璞目前主要还是靠租金差过日子，可能在几年内都不会有特别丰厚的利润，但是如果能让年轻人不买房也能过上高品质的生活，这就是个非常伟大的事情。当大家不再把买房当作人生必经之路时，当大家都能想通房子是必需品，但买房不是必需的这点时，当大家觉得租房子也能拥有很高品质的人生时，房价自然不会像现在这般飞涨了。

90、00后对微信、支付宝等网络品牌重度依赖，反而觉得银行卡、信用卡没必要，这是品牌培育的结果；如果我们能引导他们并不一定得拥有一套房，让他们觉得租房是很自然的人生的起点，这会是件好事。如果是这样，就得有高品质的品牌公司长期来做这个事情。

那如何让租赁企业发展？现在已不是草莽时代，得让真正有志从事这个行业的来做，如果政策能进行扶持，那大环境自然就成型了。

05

   世联红璞快速成长的关键词   

   运营服务方案提供者   

世联红璞.硅谷公馆活动公区

世联红璞在最新的集中式长租公寓榜单上，品牌影响力上升到了第四位。提及红璞快速发展的关键词，甘总说，世联行的核心价值有一项是“挖掘物业价值”，其本身的DNA就是市场营销，什么是市场？就是能够真正挖掘物业价值，理解市场需求。

众所周知，世联是家轻资产的服务型企业。甘总说，世联行的使命就是建立人与资产的联接，我们现在拿房出房，是要通过做红璞建立起这种联接能力，其实租赁是非常能体现这点的。

租赁是长效的事情，会持续10-20年，业主愿意把资产交给我们打理，打理后资产升值，形成良好运营之后产生现金流，这是中国房地产要走的路。香港知名开发商新鸿基，靠的是租金收入和资产增值的长期收益，而不是短期交易，CBRE也如此。

谈到具体如何联接，甘总说，世联擅长运营服务，这块最重要的是理解业主端和租客端的需求，这和房地产开发不太一样。首先，开发商是甲方，会更关注于产品；世联天天在市场，有很多触点：政府、机构、运营商，对于他们的需求，公寓只是世联提供的一种资产解决方案。类似的解决方案还包括世联空间、世联商业等其他物业形态，这是世联对空间的重新定义。

其次，红璞对租客的需求获得就更容易，关键是公寓需要规模和全国化。规模是基础，没有规模很难有数据支撑，会不知道客群真正的需求点。租客是流量，规模是基础，只有达到流量的情况下，才能形成品牌的价值。

一个公司在北京或上海拥有一定的量，但没形成全国性品牌，那品牌不能算成功，因为品牌是要跨地域形成规模的。根据观察，很多租客离开广州，可能会去到其他城市，比如杭州或武汉，那我们就能把他们从广州红璞转到杭州、武汉红璞。目前跨城市流动的人越来越多，他们在不同的城市间完成事业、生活的转换，而我们通过在大的核心城市的品牌互动和联系，帮助他们完成这样的转换，这是个很有意义的事业。

06

   世联红璞的诗和远方   

   建立广泛的人与资产的联接

世联红璞.硅谷公馆活动公区

有很多地方性公寓在当地口碑很好，小而美还能赚不少钱，但红璞的理想是推动行业和市场的发展，这就必须形成多城规模和整体品牌。甘总强调，这就是我们所理解的世联挖掘物业价值的意义所在。

甘总说，红璞根据业主端的不同需求摸索出了多套拿房方案：包租、成立合资公司、代理运营……同时还有多业务的解决方案。这些方案都建立在世联已有的服务品类基础上：销售、租赁、装修、金融等。

目前租赁的后服务大家做得都不多，就是租客在我这住了以后，能不能给他叠加其他服务。这个领域世联也有优势：金融服务、家私租赁、生活入口场景、以后的置业，这个同行没做，目前我们也没做，但大家都想做，这可能就是后天了。

到了后天，可能租金差收入就没那么重要了，因为后端有很多服务可以叠加，公寓只是一个入口，提供多样化服务的场景。但前提规模和品牌，消费者才会在我们这里消费更多服务。现在大家都在向这个方向努力，但世联应该是适合这个行业的企业。而我们终极目标是建立人与资产的联接，让业主能放心地把资产交给我们打理。

根据2016年世联行年报显示，世联红璞将在2017年达到10万间的签约规模。以目前20000+间的签约量来衡量，这个目标看起来可能有些高远，但这目标不仅是世联红璞对于未来租赁市场的乐观期许，更是世联人深耕存量市场的决心与斗志。一如世联行董事长陈劲松先生所说：“世联是一家轻资产的公司，房地产市场怎么变化，有多少风险，对世联来说从来不是一件大事。”