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GRETA广州房协丨风口浪尖下的长租公寓如何破局？

城市：全国时间：2018-09-11 16:29:34

8月27日，由广州市房地产行业协会、广州市房地产学会主办，广州世联红璞承办的“共享城市服务未来”2018年广州长租公寓行业发展论坛隆重举行。本次活动邀请了专家学者、企业代表及媒体代表等近200人出席。与会嘉宾围绕广州长租公寓市场及住房租赁市场未来的发展趋势和前景、长租公寓如何更好地提供用户体验，以及如何共同维护住房租赁市场的稳定有序发展等话题展开了深入讨论。

专家普遍认为，广州的租赁市场总体而言是平稳健康的。长租公寓规模不大，占比较小，一般不会对全市住房租赁市场造成冲击，但需要政府有关部门的政策引导与监管，避免因资本盲目扩张导致租金过度上涨，防患于未然。同时也提醒企业及投资者理性投资，以提高消费者居住体验为核心，着力实现“租购同权”，共同维护广州租赁市场的健康稳定发展。

广州市房协监事长、专家委主任委员，广州燕和市场开发有限公司董事长陈洪志代表房协在会上致辞。他表示，随着“房住不炒”战略定位的确立，房地产去投资化趋势愈加明显，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，已成为未来房地产业发展的主导方向。去年以来，在政策红利和旺盛市场需求的影响下，各类企业纷纷进入以长租公寓为代表的住房租赁市场，长租公寓品牌相继涌现。但是我们也看到，在市场高速发展的同时，一些问题也逐渐暴露，近日，房屋租赁市场被推上了舆论的风口浪尖，一度引发了市场的普遍关注和热议。广州市房协举办本次论坛，邀请知名专家学者探析住房租赁市场发展趋势，旨在充分发挥行业“智库”作用，帮助广大房企及从业人员及时了解房屋租赁政策、分析和把握当前市场形势，为市场健康发展把脉开方、出谋献策，以期为业界带来一些新的思考和启发。

世联行集团副总裁、世联红璞公寓总经理甘伟在致辞中认为，随着服务时代的来临，房地产行业的未来在于成为一个服务行业，世联原来更多的是为甲方服务，为企业服务，现在则更多是为市场、广大居民，以及为愿意与这个城市共同成长和发展的有梦想的人群服务，为他们提供优质房源，提供更好的生活品质。他表示，广州红璞自2015年第一个项目落地以来，经过这几年的发展，获得了市场各方的信任，红璞一定不辱使命，继续把服务做好，把品质做好。广州拥有一个健康平稳的房地产市场，无论从房价到租金，都应该算是中国一线城市之中最保守、最低调、最健康、最持久的状况，从长期来看这才是一个真正美好生活的基础和未来。世联红璞非常荣幸也非常愿意在未来与大家一起建设广州，为这个城市的发展尽绵力、作贡献。

主题演讲

广州大学工商管理学院教授贾士军就《广州市长租公寓与住房租赁市场》主题发表了演讲。他通过翔实的数据资料，介绍了广州市长租公寓以及广州市租赁市场的发展历程和基本现状，对租赁市场未来的发展方向提出了许多深刻、有益的见解，并从政府、资本和投资者、舆论和媒体、消费者、出租屋业主的角度提出建议。

据贾教授介绍，广州市第一家住房租赁机构成立于1988年，2008年以前一直处于徘徊状态，之后进入稳步上涨阶段。目前，全市现有在册较大型机构96家（含短租公寓、酒店公寓等）。广州市长租公寓具体呈现以下特点：1.在区域分布上，主要集中在海珠、黄埔、白云、番禺等中心城区边缘、临近地铁、BRT等交通方便之处；2.在房屋来源上，住房租赁机构土地性质以国有土地为主，土地用途多为住宅用地；按照住房租赁机构房地产来源分类，租赁占比最高，其次为企业与村集体自建，房地产开发较少，住房租赁机构主要采用轻资产运营模式；3.在房屋形式方面，包括集中式和分布式两种模式；4.在资本来源方面，一是民间小型资本；二是投资商；三是开发商；5.在目标客户群方面，主要瞄准刚毕业的大学生与结婚之前的家庭生命周期上；6.在经营模式上，通过网上看房、手机APP缴费与服务、房屋翻新改造后分割出租、配备必要家私电器、定期party与集体活动、贴心服务等方式进行经营。

他认为，广州住房租赁市场总体供需平衡并具有韧性。根据广州市房屋租金参考价测定结果，2017年住房租金指数为101.96；据社科院住房大数据显示，2018年7月广州住房租金指数为101.59，可以看出我市租金表现平稳。同时，局部区域租金增幅较高，与这些区域长租公寓发展存在关系。根据不完全资料，估计全市长租公寓规模不超过15万套，不超过全市住房总套数的5%，占比较低，一般情况下不会对全市住房租赁市场造成冲击。因此目前广州的住房租赁市场总体是健康的。

贾教授指出，培育住房租赁机构，其结果既有积极效果，也有消极结果。首先，长租公寓运营专业化，提高了社区粘性，对于城市微改造工作具有促进作用；其次，长租公寓是否能稳定出租人和承租人关系，有待进一步观察和实证研究；第三，长租公寓因配套服务完善等原因，其租金一般是周围住房市场租金的2-2.5倍，显著地提高了城市局部区域的租金，有可能造成低收入人群被驱离中心城区、进而推高CPI等问题。

贾教授认为，政府在引导住房租赁市场方面，应注意的问题和采用的政策是：住房租赁市场不能完全的自由式发展，否则有可能侵害底线民生；住房租金涨幅较大时也不应简单采用控制租金的方式，因为美国旧金山地区的实践表明该做法长期来看政策效应大打折扣，并造成市场扭曲；租金涨幅过高时，可对低收入人群发放租房补贴的形式，可能效果更好；租金贷问题是资本盲目扩张的主要源泉，应尽快加强监管与规范；政府和媒体应加强信息披露和舆论引导工作，应提醒资本理性发展、避免狂放跑马圈地；同时，提醒消费者租金贷有风险，签约需谨慎。

企业代表分享

世联广州红璞总监庄文杰现场分享了红璞公寓业务发展状况。他表示，广州市外来人口较多，具有庞大的租赁人群，这是广州租赁市场持续发展的核心动力。除住宅小区外，广州拥有304条村，提供超过2000万平方米的物业，约500-600万间出租物业房源。这是广州租赁市场最大的供应主体，也是稳定发展的载体。广州特殊的租赁供给结构，让广州成为理想的长租公寓发展地。在这大环境下，世联红璞公寓于2015年成立并在广州落地第一个集中式和分散式项目，目前在全国已经布局了30个城市，在广州布局了7个区域。

他表示，长租公寓业务是一种民生市场化的业务类型，在近三年经营当中，世联红璞不断探索一些新的方式，力求为客户带来更好的体验、更便捷的感受。通过产品迭代升级实现成本优化，低成本满足客户多元化需求；自行研发平台系统，搭建多种服务、管理平台，一部手机实现客户的全周期需求以及运营人员的全流程管理。

未来，世联红璞的发展着重于以下三点：1.服务开发商及其他长租公寓行业新进入者，通过有效降低试错成本、提升项目收益，实现全流程专业能力和系统服务输出；2.完善运营增值服务体系，有效提高客户粘性、增加增值收益；3.多业务叠加打造商办一体化的世联综合体，满足客户生态化需求，提升城市区域整体形象，多种业务共同进驻增加地方税收。

广州龙湖冠寓总经理王赫威以“做人与城市的联接者”为主题分享其对长租公寓市场以及行业的看法。

他介绍说，目前长租公寓已经成为市场的重要关注点，越来越多的地产系企业相继涌入长租公寓领域。十九大报告中明确规定“房住不炒”的调控理念，政府围绕这一基本点对房地产市场进行调控，因此，住房租赁作为国家调控房地产市场运行的一种长效机制应运而生。

根据中国流动人口报告，到2020年中国的流动人口将达到2.84亿，其中大部分的流动人口都会集中在北上广深、沿海城市以及强二线城市。对于这部分人一方面他们没有购房资格，另一方面，面对一线城市居高不下的房价，租房成了这部分人的强烈需求。从发展上看，中国租赁市场的规模于2016年已达到1万亿元，这其中还不包括未登记备案的出租房屋总量。到2020年，预计整个租赁市场的规模将达到4万亿元，面临机会如此大的黄金发展时期，地产系也就顺理成章地进入长租公寓领域。

2017年，冠寓作为龙湖集团倾力打造的一个长租公寓品牌，在这个时候选择抓住机遇，进驻广州市场，这既是政策导向，更是大势所趋。到目前为止，龙湖冠寓在全国一共布局了32个城市，全国房间的开业间数突破了2万间，平均出租率达到90%，其整个发展历程相对来说比较健康。冠寓目前在广州已有8家门店，另外储备开业的下半年还有十几家，合作项目也在不断获取。龙湖冠寓希望在今年下半年能够深耕于粤港澳大湾区，能够服务于更多的消费人群。

在资产模式上，龙湖冠寓采取目前市面上的轻资产、中资产、重资产同步运营，其中轻资产、中资产占比80%；产权在龙湖手上的物业、重资产占比20%。龙湖是一家专注于集中式长租公寓服务的一家公司，旗下所有的物业都是通过收购，整体改造、整体装修再进行面世。

他认为，目前大部分业内从业人士都处于开创和探索阶段，龙湖的目标是开创一个新租住时代，在机构化后，整体进行包装并整体往外出租，实现“跨入2.0的时代”。关于未来行业发展的走向，他表示，这个行业非常希望能够得到政府在政策上的扶持，在发展上的引导，对行业的监督。作为打造长租公寓的房企来讲，企业要做的是产品的升级、服务升级以及自律和规范。所以对于未来，龙湖将用三个关键词进行概括：秩序、发展、协作，只有这样才能保证这个行业健康稳健地发展下去。

沙龙讨论

主要话题：

1．长租公寓市场未来的发展趋势和前景；

2．“租购同权”是否可以真正实现；

3．如何更好地提供用户体验，打造优秀的长租公寓品牌；

4．政府、消费者、企业如何共同维护住房租赁市场的稳定有序发展；

5．对租客、出租屋业主以及长租公寓运营商等各方有哪些提醒和建议？

市房协专家委委员，广州大学房地产研究所所长、教授陈琳

长租公寓是这几年的一个新兴业态，但有其产生的深刻背景。随着房价的上涨，越来越多的人群，不仅包括年轻人，在暂时没有能力购房的时候，租房成为了他们不得已或说是主动的选择，这里面当然也有主观和客观的原因。但是，对于刚毕业的年轻人来说，能够入住优质长租公寓也是蛮好的，虽说房子是租来的，但人生不是租来的，品牌长租公寓能够给年轻人带来更好的居住品质。

话说回来，不知道长租公寓运营商有没有做过这样的调查，城中村的普通农民房被收购和升级改造之后，在改善城市居住品质的同时，肯定也会带来租金的上涨，部分人群将会因此被排除到了原来的租赁市场之外。

我近几年一直在做城市的住房保障研究，对于租房人群来说，当他们对住房品质的需求相对租金来说没有那么敏感的时候，或者说，当他们无法完全依靠自己的力量解决居住需求的时候，一定离不开政府的帮助。广州这些年除了对城市低收入户籍家庭有比较完善的保障之外，现在保障范围也扩展到了新入职大学生，以及包括外来的务工人员。虽然保障房的量是有限的，补贴的量也是有限的，但是有这样的渠道就可以使得各个人群可能找到自己适合居住的空间。只有建立并不断完善“低端有保障、中端有支持、高端有市场”的居住体系也包括租房体系，才能真正实现全体人民住有所居这个终极目标。

世联行集团副总裁、世联红璞公寓总经理甘伟

长租公寓的痛点难点在于长期来看利润较低，而房租的上涨又会引来政策的调控。集中式公寓跟分散式公寓的最大区别是，集中式公寓是增量，分散式公寓是存量。存量的意思是指房子本来就是拿来出租的，只是换了运营方式出租，但集中式公寓是指房子本来不是拿来住的，通过盘活现有的存量物业，比如仓库、厂房，变成可以出租的增量物业。任何时候的市场都是供需之间的关系，从长期来讲，当需求旺盛的时候需要更多的供应去平抑上涨的价格，使供求趋于平衡。从结构上来讲，集中式公寓增加了市场的供应，我认为这是对市场的贡献。

消费升级需要结构性地划分，住房也有非常多的级别，包括没有装修的房子、简单装修的房子、精装修的房子、带有电器的房子、加了软装的房子、增加了智能化配套的房子、有邻里的房子，以及有服务、有配套、有品牌承诺、有安全感的房子等。消费升级有很多种，人从温饱到马斯洛需求最高的自我实现都有一个层次划分，不同的层次所对应的价格是不一样的，所以不能简单地说房租被推高，要采用一个梯度的方式去判断自身的需求，不同的人群有不同的选择。

我们在做的长租公寓，可能在5年、7年的周期当中，只是占市场1%、2%的量，带来的消费升级不会对市场整体有很大的影响，但是能够帮助90后、00后的年轻人提升生活、社交的品质，满足对美好生活的向往，所以我们在做这样产品来适应市场、迎合市场。

居住体验最主要还是人群的细分，租客也包含不同的品类，不能一概而论。目前的公寓产品至少分为三条产品线，一类是目前最广大的白领公寓，一类是服务式公寓，还有一类是企业的蓝领公寓。住房租赁一定会包含一些非市场化的因素，现在政府也在扩大住房保障的范围，租赁型保障房与市场上出租房屋的运营服务体系是不一样的，每个居住体验的细分市场都不同。我们的产品需要与时俱进，一定要基于需求，基于人群，要适应供求关系的变化。

市房协专家委顾问，知名房地产专家、高级工程师黎文江

所谓租购同权，只是重申户藉居民对公共资源拥有平等享有权，在就近入学等公共服务权益上能够享有同等权利，并不是说适龄儿童少年都能就读名校，主要是指大家都可以在同一地段的学校里面学习。实现“租购同权”的关键在于教育资源要跟上，期待教育行政主管部门能够尽快出台相关的具体细则。

长租公寓在租赁市场的地位，相当于一手房市场的豪宅，它主要是为中等收入群体租房需求而准备的。所以，其租价不应等同于低层次租赁房价格。豪宅别墅式公寓也可出租给有需要的高端人士，例如有住房补贴的，要在中国工作一段时间的外国人士等等，这种公寓租金自然高得多，但比起住酒店公寓，则舒适得多。

市房协专家委委员、广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文

1．政策驱动下的住房租赁市场发展很快，管理部门还没有准备充分。未来政府行为不能缺位，需要加强监管。

2．地方政府要对发展住房租赁的目的，更加清晰。住房租赁对城市发展和产业发展的作用，要更明晰。

3．需要对市场化的住房租赁市场和政府的出租性保障房之间的边界，划分清楚。

4．长租公寓是新生事物，租金每年有一个正常幅度的上涨，是合理的。但不能因为有资本的介入，就无序上涨。短期内，租金管控，是必要的。

广州龙湖冠寓总经理王赫威

现在长租公寓的运营服务难度比较大，只要长租公寓内部发生任何的问题，其运营服务商都有连带的管理责任和运营责任。至于长租公寓的服务标准，我总结为两个关键词，一个是颗粒化，一个是标准化。颗粒化是指管理的细致和响应的快速，长租公寓物业服务、管理服务的颗粒化和细化未来一定要超过商品住宅的服务标准，才能充分满足客户的需求。关于标准化，龙湖冠寓有一套标准化的管理体系，我把它称为“飞行员管理标准”。龙湖的运营官和运营经理也像飞行员一样，每件工作的步骤和时间都要标准化，在运营的过程中不能有任何的遗失、疏漏。对于长租公寓的运营，安全是至关重要的，我们必须通过颗粒化和标准化来进行整体把控。

市房协专家委委员、广州链家研究院院长周峰

我们在过去一周确实看到一些负面信息，但这是市场发展的必经阶段。长租公寓市场现还处于成长初期，存在一些不足，在所难免。只要对其进行必要的引导和监管，这个行业及整个市场是可以越来越好的。

2018年以来，广州链家每月都促成的普通住宅、公寓的数量约2200－2300宗/月，我发现一个很特别的现象，今年前七个月，年纪在30岁以下的租客成交比例大幅增加，达到61.8%，2017年同期这个比例仅是40.7%，一年时间增加了21个百分点。而2017年的租客平均年龄是34.4岁，今年前七个月是30.5岁，“减龄”了近4岁。很多客户是1993、1994年之后出生的年轻人。“95后”的年轻人，因为父母有房子，大部分不需要考虑通过购房来改善居住环境，他们更注重的是，如何用自己的工作积蓄找到一套好房子承租下来，提升属于他们自己的生活乐趣。

今年还有一个相对较为“矛盾”的现象，今年上半年通过链家促成的租赁交易中，租客平均要看13套房子，便可以确定承租的对象，这比2017年下半年的22套提高了“看房”的效率。但与此同时，今年上半年租客从提出需要到真正承租房子的周期是27天，比2017年下半年增加了5天，“时间成本”实际上还是增加了。

不难发现，租客在找房过程中面对的信息不对称现象还是相当严重，这跟买卖市场是相类似的。在未来两到三年，甚至更长的时间内，中介企业和长租公寓运营企业的致胜之道，应在于为潜在客户提供“实打实”的真房源信息，让他们不走“冤枉路”，帮助他们节省租房的时间成本。

市房协副会长、专家委员会顾问、中山大学地理科学与规划学院教授、博导魏清泉

第一，“长租公寓”这个概念有待界定，从时间到地点应该与普通住房租赁适当做出区分。

第二，广州大约有八九百万流动人口，但并不一定都租房，前面的专家说现有 6000万平方米的量可供出租，房源较为充足，应客观地看待市场供需关系，要注意房租价格上涨的空间压力还是比较大的，偶然的上涨或是一时的政策影响。

第三，谨慎运用住房补贴，没必要用补贴的办法促进长租公寓的发展。补贴会吸引更多人口入驻广州。无限制地扩大城市规模没有好处。从全局上看，广州已经是特大城市，所以制定政策的时候应充分考虑全省合理的空间结构，促进人口合理分布，缓解交通通勤等“大城市病”。

沙龙主持人

市房协副会长、专家委副主任委员，深圳世联地产顾问股份有限公司首席技术官黎振伟

这场活动筹备了很久，没想到最近长租公寓成为了媒体热议的焦点，这给主办方、承办方及主讲、讨论的嘉宾带来不少的压力，但大家没有退缩，而是从专业、客观、实事求是的态度，以大量的数据、案例及正向的观点，向社会展示了广州这一新兴业态的发展及现状，让我们看到广州公寓市场政府的管理是比较到位的，企业行为是务实的，市场也是比较建康的，同时也提醒各方面，这个行业还在起步中，需要政府更多的支持与规范管理，尤其是金融方面的支持。

企业、业主及租客都应理性面对，更要防止资本对市场的不良影响，有关长租公寓的定义、细分数据还未完善，如果在整个租赁市场中占比5%的长租公寓出了问题，则很有可能以偏概全。希望市房协牵头组织专家、企业、研究机构进行全面的数据调研，给政府制定政策，提供数据参考。

作为沙龙对话的主持人，我深感这是一场专业、高水平的论坛。感谢市房协、专家及嘉宾们，更感谢到会的学者、媒体以及行业朋友，期望政府有关部门、企业、消费者、行业协会一起努力，共同打造、维护健康、可持续发展的广州房地产市场。

广州市房协执行会长陆毅在总结讲话中代表协会发出热切呼吁，行业既要贯彻落实中央推动住房市场供给侧结构性改革的重要精神，积极响应国家大力发展住房租赁市场的号召，让租赁市场百花齐放，同时也要共同维护市场的平稳健康，抵制利益集团对租赁市场的垄断，确保消费者享受到政策红利，以及不断提升住房租赁服务水平，努力使“租售同权”落到实处。他表示，广州位于改革开放的前沿阵地，房地产市场起步早、发展快、市场化程度高，长期以来一直在总体上保持平稳、理性、健康的发展态势，这离不开政府部门、开发企业、中介企业、金融机构及购房者等各方主体的共同培育和维护，相信在大家的携手努力下，广州的住房租赁市场同样经得起考验，一起实现人们对广州美好生活的向往。

部分出席嘉宾