首页> 红璞·SHOW> 重新认识世联系列一:世联行长租公寓业务三大优势

重新认识世联系列一:世联行长租公寓业务三大优势

城市:全国 时间:2017-08-29 18:05:46



 投资要点 

世联行开展长租公寓业务有三个明显的优势和护城河,足以支持其在这一领域的快速拓展。强大获取房源的能力、业务闭环带来成本控制能力、强大管控运营能力和服务意识能力。


优势之一:获取房源的优势。集中式长租公寓业务的痛点之一在于房源的获取,而未来潜在房源供给就是来自地方政府、地方国企和开发商、城中村。世联行凭借20多年的代理策划,深度获得这些主体的认可和认知。2007-2016年,世联行顾问策划业务累计服务388个政府单位,7115个开发商,同时这里也包含了大量城中村项目。所以世联行在房源获取上有巨大优势和护城河。在政府增加房源供给大政策背景下,世联行的业务将快速发展。


优势之二:业务闭环降低成本。长租公寓行业第二个大的痛点是行业盈利能力比较差,是薄利业务,需要严控成本来提高利润率。而世联行凭借多个业务与租赁形成闭环、凭借自身20多年服务行业意识和理念,在成本端优势明显,在盈利能力上显现出高人一等的实力。三大业务闭环降低成本:1)装修业务与租赁业务形成闭环:降低装修成本,同时为装修增加业务;2)金融业务与租赁业务形成闭环:降低空置率,同时为金融业务带来利润;3)房屋代理业务和租赁业务形成闭环:加快出房比率,降低运营成本。


优势之三:强大管控运营能力和强大服务意识能力。1)长租公寓行业的第三大痛点是随着规模扩大,对管控运营能力要求越来越高。而世联行20多年服务经验,本身运营管控能力极为强大,管理人员已经从五年前的1万多人发展到目前的2.5万人,显示强大管控能力。在管理能力、人员数量和结构、管控模式、IT支持、后台支持等方面都有一定优势;2)世联行强大的服务意识和能力。存量市场如房屋租赁所需要的最重要特质就是是服务意识和能力,通过细微处节约成本、增强服务,实现盈利。20多年积累,世联行具备强大服务基因,做惯了苦活累活,在这种挤出来利润的行业尤为擅长。


投资建议:房屋租赁是国家主导的大方向,行业前景广阔。世联行凭借获取房源优势、成本控制优势、运营管控能力和服务能力强三大优势,具有较好的护城河,能够做大规模、提升利润率,成为长租公寓行业领航者,最受益行业的快速发展。我们预计公司2017/2018年EPS分别为0.52/0.76元,对应PE分别为19.1/13.1倍,维持买入评级。


风险提示:租赁新政推进不及预期;货币政策大幅收紧;行业销售不及预期。


世联行开展长租公寓业务有三个明显的优势和护城河,足以支持其在这一领域的快速拓展。强大获取房源的能力、业务闭环带来成本控制能力、强大管控运营能力和服务意识能力。



集中式长租公寓业务的痛点之一在于房源的获取,而未来潜在房源供给就是来自地方政府、地方国企和开发商、城中村。世联行凭借20多年的代理策划,深度获得这些主体的认可和认知。所以在房源获取上拥有巨大的优势和护城河。政府政策支持房源供给增加背景下,世联行未来拓展规模增速预期会很快。


而世联行成立24周年,是国内最早从事房地产专业咨询的服务机构,其综合能力得到深度认可,获得多渠道、多方式整收房源的优势。2007-2016年,世联行顾问策划业务累计服务388个政府单位,7115个开发商,同时这里也包含了大量城中村项目。世联顾问咨询服务以深圳、北京、上海和济南为中心,面向政府、开发商、城中村、专业机构、投资机构的高层管理人员和决策人士,紧扣开发链条中的热点、难点和痛点,围绕客户所需,延展服务深度,提升服务体验。以其强大的综合服务能力与地方政府、国企、城中村取得良好合作关系,赢得地方政府、国企和城中村的信任。使得这些主体在有资产盘活、项目改造需求时,会首先考虑世联行,使世联行有获取整栋房源的优势。这是它开展租赁业务的最核心竞争力之一,很难被复制。




首先,对政府来说,世联行能够提供城市大规模综合体开发规划建议,这一点是竞争对手很难超越和学习的。世联行曾为深圳、武汉、南昌、长沙、徐州、北京、哈尔滨、西安等城市的城市综合体和旧城改造项目提供策划服务,包括区域产业和人口导入路径和方式研究、政府和企业的开发模式、区域整体功能定位等等。这是世联行长期服务积累的市场和客户研究体系的体现,是非常难以被超越的。


目前广州在运营集中式项目中,有3栋经济适用房项目(穗和家园),占广州在运营集中式项目总数的6.5%;武汉目前在运营集中式项目有两栋,其中一栋是还建房项目(曙光星城店)。此外,世联行在广州、武汉、宁波等城市跟政府、团委进行人才公寓项目的合作等等。可见,政府再有租赁物业时会首先考虑跟世联行合作,世联行从而获取长租公寓所需房源。



其次,对国企等开发商来说,世联行能够提供从土地规划、建研,到市场定位、营销代理的一体化服务,而不仅仅是代理销售。世联行有别于传统中介的综合服务能力获得房地产开发商的认可,从前期策划介入与开发商建立战略合作伙伴关系,能够从开发商手中获取自持物业进行出租。这也是其他公司很难复制的能力。

 

以广州和武汉为例,广州红璞公寓有38个项目来自开发商(多为分散式),占集中式和分散式项目总数的43.7%;武汉有18个项目来自开发商(多为分散式),占总项目数量的72%。从开发商类型来看,世联行红璞合作方包括万科、恒大等全国布局的龙头房企,也包括大量地方房企。虽然相较于城中村获取整栋房源来讲,从开发商手中获取的房源,单个项目的房源数量不多,按房间数量占比来看要低一些,但是开发商仍是世联行获取房源的主要方式之一。

 

最后,对于城中村来说,世联行也是一个强有力的支持和存在。世联行通过参与旧城改造项目,为获取物业提供入口。城中村改造比一般房地产开发项目更复杂,更需要策划顾问。世联行有丰富旧改经验、强大的沉淀和市场研究能力以及与被拆迁人的沟通能力,能够协调政府、开发商、村民、银行等多方利益(政府来考虑社会利益与经济利益的平衡;开发商考虑项可行性和利润空间;村民关注拆迁和赔偿;银行关注服务如何延伸),提供综合效益最大化的解决方案,包括改造目标体系设计、运营管理模式、政策研究、拆配模式、拆配方案、投融资策略等。曾完成深圳盐田三村、盐田四村、深圳福田区15个城中村、罗湖区7个城中村、昆明六合村、佛山陈村、广州雄峰钟村等的旧城改造项目,出版《城市更新之市场模式》一书,大量城中村项目的改造经验,使得世联行成为城中村改造方面的专家,在有城中村改造需求时首先考虑世联行;而参与城中村改造业务为世联行获取长租公寓所需物业提供入口。

 

在广州集中式公寓中,世联行通过城中村获得的房源有18栋,占所有已运营项目的39%。其中海珠区官洲街道以赤沙村为为试点引入具备专业资质的物业公司对城中村内的出租屋集中连片租赁收储,打造中端以上的公寓式出租屋,截止2017年6月,完成并出租的有35栋500套,装修中55栋1200套。世联行凭借入口优势成为重要合作伙伴之一,获得赤沙村房源17栋,占广州集中式项目的37.0%。目前,广州市《城市更新总体规划(2015-2020年)》提出:改变以房地产开发为导向和以土地出让效益为主的发展思路;强调以“全面改造”的方式,优化提升重点发展地区空间格局,以“微改造”的方式,优化社区配套服务设施。城市更新向“微改造”倾斜,赤沙村引入第三方进行集中微改造和租赁管理的模式有望在全市扩展,世联行凭借自身城中村入口优势,能够获得丰富房源。



此外,世联行还有其他整栋获取房源的方式,包括:1)小产权房。集体用地上属于村委等的小产权房,如广州亚运源筑公寓A3栋项目;2)老厂区厂房、宿舍楼改造,如东圃红璞公寓、红璞公寓-员岗店等;3)合作建房。跟村委合作建房,村委以较低的价格租给世联行20年等;4)成立合资公司。跟一些有物业的公司成立合资公司,由世联行运营运作;5)代理运营。帮政府的代建项目,政府会给施工房子作为报酬,而这些房子在一定时期内不能流转,由世联行代理租赁运营,等等。

 

世联行整收房源的优势充分体现在扩张的速度、广度和深度上。1)短短两年时间内,规模进入第一梯队。截止2017年7月,红璞公寓运营近2万间,签约4.5万间,成为行业龙头之一。2017年计划签约10万间,运营5-6万间,发展正在加速。2)实现全国扩张,重点城市均有布局。截止2017年7月,红璞公寓已成功完成25个城市的布局,基本覆盖核心一二线城市,九部委公布的12个试点城市中,除沈阳和肇庆外,世联行均有布局。与目前长租公寓运营商相比,世联红璞布局的城市面更广。3)全国布局的同时,部分城市市占率第一。世联行在广州集中式和分散式公寓中市占率排名第一,在杭州、武汉集中式市场中市占率排名第一。2016年,仅广州签约就超过1万间,武汉签约7000间,2017年预计广州将达到5万间,武汉达到2-3万间,整收房源迅速扩大规模的优势尽显。此外世联行布局的核心城市成都、郑州、济南、宁波等在下半年也会进入市场排名第一梯队。世联行红璞公寓扩张的速度、广度和深度充分体现了其在房源端的核心优势,这得益于世联行长期积累所具备的能力,是难以被复制的。




长租公寓行业第二个大的痛点是行业盈利能力比较差,是薄利业务,需要严控成本来提高利润率。而世联行凭借自身各个业务闭环、凭借自身20多年服务行业意识和理念,在成本端优势明显,在盈利能力上显现出高人一等的实力。


第一点是装修业务与租赁业务形成闭环:降低装修成本,同时为装修增加业务。


世联一直深耕房地产市场,在帮不具备集采能力的中小开发商采购的过程中,与大量家装公司建立合作关系,为开展装修业务奠定了良好基础。世联行开展长租业务,需要集中装修,以2017年10万间的签约规模来看,标准家私采购量非常大,形成巨大的单品集采优势,和装修业务的闭环降低长租公寓业务装修成本,有利于提升利润率,将自身优势最大化。


具体来说,世联行在多个城市布局,与各类供应商、优质施工商形成战略合作关系,利用自有团队和渠道能够更低成本、更高时效的进行长租公寓物业的装修,相较于委外装修,装修成本的优势明显。2016年,装修业务布局27个城市,与14大类别供应商接洽,与主要一线主材厂商形成战略合作关系,研发20种风格的公寓装修产品和家装装修产品,充分满足长租公寓业务的装修需求。


第二点是金融业务与租赁业务形成闭环,降低空置率、同时为金融业务带来利润。


一些公寓出租面临租客资金不足的问题,提供租金消费金融,一方面可以提升出房率、降低空置率,降低运营成本。另一方面,长租公寓业务为金融业务提供入口带来客户。世联行可以根据长租公寓开发金融业务新产品:租金贷。租金贷期限多、金额少、风险低,是房地产金融领域优质的产品,能增加公司金融业务收入,增厚利润。


同时,提供租金消费金融还可以将普通的租约合同变为金融合同,纳入征信系统,从而大幅度降低租客提前违约风险,带来降低空置率等好处。在租赁业务中,租客临时退租、拖欠租金、损坏财物等不遵守合同的违约行为带来运营成本的提升,金融业务的叠加使得客户信息与央行征信系统对接,加强对租客行为的约束,降低违约率,降低运营成本。


第三点是房屋代理业务和租赁业务形成闭环:加快出房比率,降低运营成本。


世联行长期代理销售服务积累了市场、客户研究体系,以及渠道优势。对于市场和客户充分的了解,能够更好满足市场需求,降低空置率。20多年来世联行积累的众多成交客户和来访客户,以及研究体系和渠道优势为红璞公寓的发展奠定了先天优势,贯穿收房、装修、销售整个环节。完善的研究体系使世联行在收房的地理位置、租户受众、装修风格上有更精准的判断,更好的满足客户需求,提高出租率;同时代理业务也在全国积累了丰富的客户资源、渠道资源和员工基础,使得长租公寓业务能够快速进入运营和营销环节,红璞公寓借鉴新房样板房的营销方式,取得良好的效果,30天的出租率达到91.2%,60天的出租率达到94.5%。



第一点是世联行管控运营能力极强。


长租市场的一大痛点是随着规模的扩大,对于管控运营能力要求越来越高,长租公寓在规模扩张从1万间到5万间、到10万间、再到50万间,面临着运营管控能力、对人员要求是完全不同的,这里包括管理能力、人员数量和结构、管控模式、IT支持、后台支持等。


而世联行20多年服务经验,本身运营管控能力极为强大,对于人员管理能力极为强大,世联行员工已经从5年前的1万多人快速扩展到2016年底的2.5万人,并且运营极为良好,充分证明了自身的能力。这2.5万人中包括销售、综合管理、客服等类型,长租公寓业务所增加的红璞管家等人员管控,世联行更加擅长。此外,世联行在代理业务和金融服务和互联网+服务的扩张和发展中也建立了强大的后台支持和IT支持系统,可以充分给予长租公寓业务以有力支持,目前红璞公寓已经发展出房系统、保修系统、交租金系统等,大大减轻对人工的依赖。



第二点是世联行强大的服务意识和能力。


存量市场如房屋租赁所需要的最重要特质就是是服务意识和能力。用小草的精神一点一点的努力、一点一点的前进、一点一点的节省成本,一点一点的做好,从而最终盈利,这是房地产后服务市场众多低利润率业务的最核心能力。而这正是世联行最强大的基因。服务是运营的核心能力,服务的核心能力跟团队的基因有关,世联行过往一直做的就是通过服务维护核心资产:在一手案场叠加对小业主的综合服务,在写字楼和公寓的资产运营叠加金融、装修等服务,在房屋租赁运营叠加策划、装修、金融、渠道等服务。在叠加综合服务维护核心资产的过程中,做好这些服务,存量资产运营的盈利点就豁然开朗。


在工商物业运营这一低利润率服务业方面,就是一个比较好的案例,表明世联行可以通过强大服务提升低毛利业务的利润率。世联行在这一领域拥有“世联商业”、“小样社区”、“世联空间”等品牌,世联行以资产增值为出发点,叠加创新的存量物业服务,最大化挖掘物业价值,打造集工作、社交、娱乐、消费、体验等为一体的复合型工商物业,此外还提供包括工商物业的租赁、招商、运营等服务,实现集成运营服务。其业务逻辑类似于公司长租公寓业务,主要为针对工商物业的包租和运营,以一定的租金成本租赁标的工商物业,再通过公司丰富的运营服务叠加,实现租金溢价差。经过公司的测算,该业务单个项目税前利润率在其运营的第一年预计亏损-35%~-30%,从第二年逐步开始实现盈利,并且单个十年以上的工商资产运营项目的平均税前利润率可以接近20%。


Copyright © 2018homeplus.comAll Right Reserved

粤公网安备 44030302001464号 粤ICP备08120260号